Zu meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt für Mietrecht gehört die Beratung von Mietern und Vermietern zum Thema Mieterhöhung:
Gesetzliche Vorgaben für Mieterhöhung
Wenn ein Vermieter die monatliche Miete erhöhen möchte, muss er eine Reihe gesetzlicher Vorgaben beachten. Tut er dies nicht, ist der Mieter nicht zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet.
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter dem Mieter in Textform übermitteln. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum die Miete erhöht werden soll. In Städten und Gemeinden, in denen ein offizieller Mietspiegel veröffentlicht ist, geschieht die Begründung der Mieterhöhung im Regelfall durch Bezugnahme auf den Mietspiegel. Existiert kein solcher Mietspiegel, kommen die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder die Einholung eines Sachverständigengutachten als weitere Möglichkeiten zur Begründung der Mieterhöhung in Betracht.
Innerhalb von drei Jahren darf ein Vermieter die Miete grundsätzlich nur um insgesamt 20 Prozent erhöhen. In Städten und Gemeinden mit Wohnungsmangel gilt oftmals sogar eine sogenannte Kappungsgrenze von 15 Prozent. In Rheinland-Pfalz betrifft dies derzeit die Städte Mainz, Speyer, Trier und Landau.
Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung grundsätzlich immer dann, wenn die Parteien im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Ein Sonderfall ist die Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Gemäß § 559 BGB darf der Vermieter derzeit 8 Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen auf die Jahresmiete aufschlagen. Gerade bei einer solchen Mieterhöhung lohnt es sich oftmals, anwaltlich prüfen zu lassen, ob es sich tatsächlich um Maßnahmen handelt, die den Vermieter zu einer entsprechenden Mieterhöhung berechtigen.
Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Sofern das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die gesetzlichen Vorgaben erfüllt, muss der Mieter sich entscheiden: Entweder er akzeptiert die Mieterhöhung und stimmt dieser zu oder er kündigt den Mietvertrag. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter kann sowohl ausdrücklich, als auch stillschweigend (durch Zahlung der erhöhten Miete ab dem Zeitpunkt der Erhöhung) erfolgen. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen.